مالیات بر درآمد املاک

مالیات بر درآمد املاک و مستغلات یکی از مفاد مالیات مستقیم است که به صورت سالیانه از مشمولان نظام امور مالیاتی دریافت می‌شود. تملک یک خانه علاوه بر اینکه می‌تواند مزایای بسیار زیادی برای مالکان به دنبال داشته باشد، موجب درآمدزایی افراد نیز می‌گردد. اگر شما صاحب ملکی شوید می‌توانید آن را  براساس ذوق سلیقه خودتان تزئین، بازسازی و حتی نوسازی کنید. همچنین شما می‌توانید با اجاره دادن ملک یا فروش آن، مبلغی را به دست بیاورید.

در این راستا دولت‌ها برای کم کردن فاصله طبقاتی و توزیع مناسب عدالت اجتماعی قوانینی را تحت عنوان مالیات املاک و دارایی تدوین کرده‌اند. بر اساس این قانون مشمولان امور مالیاتی مربوطه به حوزه املاک و مستغلات باید در طی یک سال مالی، مبلغی از درآمد حاصل از اجاره یا فروش املاک را به حساب دولت واریز نمایند. این مبلغ ممکن است در برخی از موارد ارزش افزوده اجاره ملک نیز باشد.

لزوم دریافت مالیات املاک توسط دولت

شرایط اقتصادی، قوانین سیاسی و اقتصادی حاکم، میزان سوددهی یا امنیت سرمایه‌گذاری، تنها بخشی از دلایل متعددی است مردم جامعه ترجیح می‌دهند در حوزه املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کنند. از سوی دیگر سرمایه‌گذاری بر روی املاک و مستغلات نه تنها موجب حفظ ارزش دارایی افرادی می‌شود، بلکه خرید ملک و اجاره آن می‌تواند برای مالک درآمدزایی کند که در بخش ارزش افزوده اجاره ملک مورد بررسی قرار می‌گیرد.

اما افزایش ارزش خانه و میزان اجاره بها در طول زمان باعث می‌شود تنها بخشی از افراد جامعه ارزش یا مقدار دارایی خود را افزایش دهند و برخی دیگر در زیر این چرخه افزایش منبع درآمد مالکان دچار آسیب شوند.

بنابراین قانونگذار برای ممانعت از توزیع ناعادلانه ثروت در میان جامعه و برای پیشگیری از یک قطبی شده سرمایه‌گذاری و سرمایه داری در املاک و مستغلات قانونی را تحت عنوان مالیات بر درآمد املاک و مستغلات تصویب کرده است. دریافت مالیات املاک توسط سازمان امور مالیاتی اگرچه فرایندهای بسیار پیچیده‌ای دارد، اما پیامدهای مالیاتی اجتماعی بسیار زیادی برای دولت، افراد جامعه و… به دنبال خواهد داشت.

• توزیع سرمایه در بازارهای غیر از حوزه املاک و مستغلات می‌تواند نقدینگی و ارزش سود سهام بازارهای دیگر را نیز تقویت کرد.
• پیشگیری از انباشت سرمایه و دلال‌بازی در حوزه خرید یا ملک اجاره‌ای که کمک می‌کند تا درآمد فزاینده افراد سرمایه‌دار در بازار مسکن و املاک کاهش یافته و کنترل شود.
• به مستاجران این امکان را می‌دهد تا برای اجاره خانه و سایر مستغلات هزینه معقولی بپردازند.

املاک و مستغلات مشمول چه نوع مالیات‌هایی هستند؟

هرکسی که تملک املاک و مستغلات مختلفی را دارد بنا به نوع تملک خود مشمول یکی از مفاد امور مالیاتی می‌شود که باید آن را به حساب سازمان مالیات کشور واریز نماید. مالیات املاک و مستغلات در دسته مالیات مستقیم و از نوع مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی محسوب می‌شود. اگر شما مالک ملک هستید یا صرفاً در این حوزه سرمایه‌گذاری می‌کنید باید به صورت کاملا متفاوت اظهارنامه‌های مالیاتی خود را تدوین کنید.

مالکین املاک و مستغلات باید از درآمد مستقیم این حوزه مبلغی را به عنوان مالیات بردرآمد به دولت بپردازند. دولت نیز از این بودجه برای انجام  پروژه‌هایی عام‌المنفعه همچون تأسیس کتابخانه‌ها، مدارس، جاده‌ها و… استفاده می‌کند. این مالیات مستقیماً در دو قالب از مالک یا موجر دریافت می‌شود که در هنگام فروش نسبت به ارزش زمین یا ساختمان روی مالیات مورد نظر برآورده می‌شود.

اما اگر هر ساله خانه یا املاک خود را برای اجاره به دیگران واگذار می‌کند باید از حاصل درآمد خالص یک ساله هزینه‌ای را صرف پرداخت مالیات بر درآمد اجاره املاک نمایید. در هنگام فروش ملک صورتحساب مالیاتی بر دارایی شما می‌تواند در یک رسید زمانی کمتر از سال نیز برآورده شود.

انواع مالیات املاک

دولت برای کمک به پرداخت هزینه مدارس، پلیس و ادارات آتش نشانی، تعمیر جاده‌ها و سایر خدمات رفاهی در داخل کشور قانون مالیات بر دارایی یا املاک اجرایی کرده است. مالیات بر دارایی به صورت درصدی معمولاً بر اساس ارزش ارزیابی ملک، زمین، ساختمان و سایر مستغلات (که عموماً به آنها دارایی منقول نیز گفته می‌شود) تعیین می‌گردد. به همین دلیل نرخ مالیات بر املاک بسته به شهر، متراژ زمین و نوع کاربری آن می‌تواند بسیار متفاوت و حتی متغیر باشد.

مالیات بر عایدی املاک 

مالیات بر نقل و انتقال ملک در حوزه‌های مختلف مالکیت و واگذاری تملک به غیر وارد می‌شود که شامل واگذاری سرقفلی، ساخت و فروش املاک نوساز و فروش املاک است. براساس قانون، هنگامی که مالک بخواهد حق مالکیت خانه یا املاک خود را به دیگری واگذار نماید باید مبلغی را به عنوان مالیات بر درآمد املاک به حساب خزانه واریز کند.

مالیات بر درآمد اجاره املاک

یکی از انواع مالیات‌های مستقیم که از موجران اخذ می‌شود، مالیات بر درآمد اجاره املاک است که اجاره دهندگان املاک مسکونی، تجاری، اداری و … ملزم به پرداخت آن هستند. در محاسبه این نوع از مالیات، مالک باید درآمد خالص و نهایی را درنظر بگیرد و هزینه نگهداری، استهلاک و تعمیر ملک را از درآمد کل سالانه املاک یا مستغلات کم کند.

مالیات ارزش افزوده اجاره ملک به صورت سالیانه و در قالب اظهارنامه مالیاتی توسط مالک (موجر دست اول) یا موجر دست دوم باید به سازمان امور مالیاتی پرداخت شود. نرخ مالیات بر درآمد اجاره املاک تجاری، مسکونی و اداری کاملا متفاوت است و مقدار آن به مبلغ اجاره‌بها، نوع کاربری ملک و… بستگی دارد. مطابق ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم مالیات بر درآمد اجاره املاک پس از کسر بیست و پنج ‌درصد کل اجاره‌بها برای هزینه‌های مربوط به استهلاکات و تعهدات مالک باید محاسبه شود. اگر نمیدانید که اظهارنامه مالیاتی چیست؟ و چه کاربردی دارد، بهتر است تا این مطلب از سایت را مطالعه کنید.

مالیات بر سرمایه املاک و مستغلات

سرمایه گذاری در حوزه املاک و مستغلات یکی از سودآورترین زمینه‌های سرمایه‌داری در داخل کشور و حتی دنیا محسوب می‌شود. بنابراین دولت‌های مختلف نرخ مالیات بر سرمایه را برای درآمد و سود حاصل از این سرمایه‌گذاری تعیین کرده‌اند. نرخ این نوع از مالیات مستقیم معمولاً برای املاک تجاری یا املاک مسکونی اجاره داده نشده وارد می‌شود.

اگر در حوزه املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کرده‌اید باید در پایان سال مالی یک اظهارنامه مالکیت تجاری به سازمان امور مالیاتی کشور ارائه دهید. این اظهارنامه به شما و سازمان مالیاتی کمک می‌کند تا ارزش جمعی اموال یا سرمایه‌گذاری ملکی شما را تعیین کند.

مزایای اخذ مالیات بر درآمد املاک و مستغلات

از آنجایی که اجرایی کردن قوانین مربوطه به مالیات بر درآمد املاک به خصوص در حوزه اجاره املاک استیجاری توسط دولت در حال عمل است، غالب مالکان دوست ندارد مالیات بر املاک و مستغلات را بپردازد. البته که پرداخت این مالیات برای صاحبان خانه نیز خالی از مزیت نیست.

• آگاهی از  قوانین پیچیده امور مالیاتی و نحوه پرداخت آن
• کاهش دلالی بنگاه‌های املاک در تعیین نرخ اجاره املاک یا قیمت خرید و فروش آن
• اعتبار بخشیدن به اسناد مربوط به اجاره املاک و دریافت کد رهگیری
• استفاده از خدمات یا تسهیلات دولتی و بانکی همچون ودیعه مسکن
• افزایش رفاه اجتماعی و امکانات شهروند به دلیل بهره‌مندی دولت از مالیات دریافتی برای عمران مناطق مسکونی
• کاهش نرخ اجاره
• عدم انباشت سرمایه در حوزه مسکن و املاک
• عدم رشد بی‌رویه و هیجانی قیمت و اجاره‌بها در بازار مسکن

معافیت مالیات ارزش افزوده اجاره ملک

در حال حاضر 30 تا 60 درصد از املاک مسکونی و تجاری شهرهای بزرگ کشور به خصوص در مناطق مرفه نشین خالی از سکنه است. برخی از مالکان خانه‌ها، مغازه و املاک مختلفی را صرفا برای سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش دارایی خود خریداری کرده و آن را بدون سکنه می‌گذارند.

در این حالت مستاجران از کمبود مسکن و املاک رنج می‌برند و با افزایش تقاضا در بازار املاک، باعث افزایش نرخ اجاره‌بها و قیمت املاک و مستغلات می‌شود. در همین راستا طی چند سال اخیر نهاد‌های قانونگذار کشور و دولت با تدوین مالیات بر سرمایه و خانه‌های خالی سعی نموده تا مشکل بوجود آمده را به روشی سودمندانه حل کند. با این حال برخی از مالکان با به کاربردن ترفندهایی می‌توانند از  معافیت مالیات بر اجاره املاک بهره‌مند شوند و صورتحساب مالیاتی خود را کاهش دهند.

• اجاره خانه و املاک به سالمندان، جانبازان و همسران بازمانده آنها و افراد دارای معلولیت هستند.
• افرادی که مالک زمین کشاورزی هستند براساس قانون از پرداخت مالیات معاف می‌باشند.
• چنانچه خانه‌ خود را به یکی از اعضای درجه یک خانواده همچون پدر، مادر، فرزند و… اجاره داده‌اید.
• اگر در تهران زندگی می‌کنید و متراژ خانه شما کمتر از 150 متر است و یا در شهرستان زندگی می‌کنید و دارای خانه با زیر بنای پایین تر از 200 متر هستید.
• دریافت اجراء تنها راه درآمد خانوار شما محسوب می‌شود.
• اگر ملکی دارید که آن را اجاره داده‌اید و در حال حاضر شما نیز مستاجر هستید.
• اگر در حال نوسازی ساختمان و املاک خود هستید.
• اگر در خانه زندگی می‌کنید که در توسط میراث فرهنگی به عنوان آثار ملی ثبت شده است.

کسورات مالیات بردرآمد املاک و مستغلات

در هنگام محاسبه مالیات بردرآمد املاک و مستغلات باید به چند فاکتور اصلی توجه کنید. زیرا این عوامل موجب تحمیل هزینه اضافی برای مالک می‌شود. در حین ارزیابی و تدوین اظهارنامه مالیات املاک خود باید هزینه‌های مختص کسرها، معافیت‌ها و تخفیف‌ها در صورت حساب مالیات بر دارایی را مدنظر قرار دهید. این کسورات که بر عهده صاحبان خانه است باید طبق قانون، 25 درصد از کل درآمد بر دارایی شما را به خود اختصاص دهد که شامل موارد زیر است.

• پرداخت وام مسکن
• صرف هزینه بیمه
• هزینه‌های اجرایی، تعمیر یا نوسازی ملک
• هزینه‌های نگهداری و تعمیرات اسباب ساختمان
• هزینه استهلاک ملک صرف افزایش طول عمر مفید ملک می‌شود.

تعیین نرخ مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال 1403

براساس مصوبات امور مالیاتی نهادهای قانونگذار در سال 1403 میزان مالیات بر مستغلات و درآمد اجاره املاک نسبت به سال گذشته تغییرات چندانی نداشته است. بر همین اساس نرخ مالیات بر درآمد اجاره املاک در سال ۱۴۰3 برای اشخاص حقوقی حداکثر با کسر 25 درصد محاسبه می‌شود. همچنین اشخاص حقیقی براساس ماده 131 قانون مالیات‌های مستقیم باید در ازای درآمدی که برای اجاره یکساله املاک کسب نموده‌اند در بین 15 الی 25 درصد مالیات پرداخت کنند.

لازم به ذکر است که از ابتدای تیرماه 1402 سرپرستان خانوار (موجر یا مستاجر ملک) باید در سامانه جامع املاک و اسکان به نشانی amlak.mrud.ir مراجعه کند. سپس با درج اطلاعات و وضعیت اسکان نسبت به مشخص نمودن شرایط مالیاتی خود اقدام نماید. چنانچه تا زمان مقرر، موجرین نسبت به ثبت نام و تکمیل اطلاعات خود در این سامانه اقدام نکنند؛ سازمان امور مالیاتی کشور براساس مفاد صریح قانون می تواند تا هجده برابر اجاره سالانه املاک برای وی جریمه مالیاتی در نظر بگیرد.

نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال 1403

بر اساس ماده 54 قانون مربوط به امور مالیات‌های مستقیم، مودیان مالیاتی باید درآمد یکساله حاصل از اجاره ملک مورد نظر را به صورت روشن و صریح در اسناد رسمی مربوطه بیان کند. زیرا این اسناد و اعداد درج شده در آن، مبنای اصلی تشخیص و تعیین مالیات بر درآمد املاک مودی نقش دارد.

چنانچه مالک و مستاجر از درج هزینه اجاره ملک در قرارداد اجاره خودداری نمایند، ماموران سازمان امور مالیاتی کشور می‌توانند با کمک جدول املاک مشابه مقدار مالیات بر درآمد واحد مورد نظر را تعیین کرده و آن را به مالک اعلام کنند.

بر اساس این ماده قانونی پرداخت مالیات بر اجاره مغازه و ملک مودیان باید در هنگام تسلیم اظهارنامه مالیاتی موارد زیر را درنظر بگیرند:

• برای تعیین اجاره بهای یک ملک باید اجاره‌بهای ماهیانه در عدد 12 ضرب شده و مقداری از آن به صورت 18 درصد به عنوان پول پیش از اجاره‌بها تعیین شده کم گردد.
• با کسر هزینه استهلاک، تعمیر یا نگهداری ملک باید از 75 درصد اجاره‌بها مبلغی را به عنوان مالیات بر درآمد اجاره ملک در نظر گرفته شود.
• درآمد حاصل از حمل و نقل املاک و مستغلات یا سرمایه‌گذاری در این حوزه نیز مشمول مالیات بر درآمد دارایی خواهد بود.

سخن پایانی …

هنگامی که املاک و مستغلات خود را اجاره می‌دهید باید مبلغی از این درآمد اجاره را به عنوان مالیات بر درآمد یا دارایی به خزانه دولت واریز کنید. اگر چه املاک و مستغلات جزو سرمایه‌ها و دارایی‌های خصوصی و ارزشمند شما محسوب می‌شود ولی دولت برای توزیع عادلانه رفاه اجتماعی و ثروت مبلغی را به عنوان مالیات مستقیم از شما دریافت خواهد کرد.

افرادی که مشمول مالیات بر درآمد اجاره املاک می‌شوند باید در پایان سال مالی که تقریبا تا دهم تیرماه سال آینده فرصت است نسبت به ارائه اظهارنامه‌های مالیاتی خود اقدام کند. چنانچه مالک از پرداخت مالیات سرباز بزند یا از اعداد غیر واقعی برای تکمیل سررسید مالیاتی استفاده کند، دولت می‌تواند تا 18 برابر ارزش اجاره‌بهای ملک مورد نظر از مالک مبلغی را به عنوان جریمه دریافت نمایید.

در برخی موارد مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات یا واگذاری آن به اشخاص حقیقی یا حقوقی دیگر از امتیازاتی چون معافیت یا تخفیف برخوردار می‌شود. بنابراین ثبت نام در “سامانه مودیان“ مالیاتی می‌توانند به‌روزترین اطلاعات و بخشنامه‌ها را در اختیار شما قرار دهد.

ممنون که با ما همراه بودید! اگر سوال یا نظری دارید، خوشحال می‌شویم آن را در قسمت کامنت‌ها با ما در میان بگذارید. نظرات و پرسش‌های شما برای ما بسیار ارزشمند است و باعث ایجاد گفت‌وگویی مفید می‌شود. منتظر شنیدن نظرات شما هستیم! 🙏😊