مالیات بر درآمد املاک و مستغلات یکی از مفاد مالیات مستقیم است که به صورت سالیانه از مشمولان نظام امور مالیاتی دریافت می شود. تملک یک خانه علاوه بر اینکه می تواند مزایای بسیار زیادی برای مالکان به دنبال داشته باشد، موجب درآمد زایی افراد نیز می گردد. اگر شما صاحب ملکی شوید می توانید آن را براساس ذوق سلیقه خودتان تزئین، بازسازی و حتی نوسازی کنید. همچنین شما می توانید با اجاره دادن ملک یا فروش آن، مبلغی را به دست بیاورید.
در این راستا دولت ها برای کم کردن فاصله طبقاتی و توزیع مناسب عدالت اجتماعی قوانینی را تحت عنوان مالیات املاک و دارایی تدوین کرده اند. بر اساس این قانون مشمولان امور مالیاتی مربوطه به حوزه املاک و مستغلات باید در طی یک سال مالی، مبلغی از درآمد حاصل از اجاره یا فروش املاک را به حساب دولت واریز نمایند. این مبلغ ممکن است در برخی از موارد ارزش افزوده اجاره ملک نیز باشد.
لزوم دریافت مالیات املاک توسط دولت
شرایط اقتصادی، قوانین سیاسی و اقتصادی حاکم، میزان سود دهی یا امنیت سرمایه گذاری، تنها بخشی از دلایل متعددی است مردم جامعه ترجیح می دهند در حوزه املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنند. از سوی دیگر سرمایه گذاری بر روی املاک و مستغلات نه تنها موجب حفظ ارزش دارایی افرادی می شود، بلکه خرید ملک و اجاره آن می تواند برای مالک درآمد زایی کند که در بخش ارزش افزوده اجاره ملک مورد بررسی قرار میگیرد.
اما افزایش ارزش خانه و میزان اجاره بها در طول زمان باعث می شود تنها بخشی از افراد جامعه ارزش یا مقدار دارایی خود را افزایش دهند و برخی دیگر در زیر این چرخه افزایش منبع درآمد مالکان دچار آسیب شوند.
بنابراین قانونگذار برای ممانعت از توزیع ناعادلانه ثروت در میان جامعه و برای پیشگیری از یک قطبی شده سرمایه‌گذاری و سرمایه داری در املاک و مستغلات قانونی را تحت عنوان مالیات بر درآمد املاک و مستغلات تصویب کرده است. دریافت مالیات املاک توسط سازمان امور مالیاتی اگرچه فرایند های بسیار پیچیده ای دارد، اما پیامدهای مالیاتی اجتماعی بسیار زیادی برای دولت، افراد جامعه و… به دنبال خواهد داشت.
- توزیع سرمایه در بازارهای غیر از حوزه املاک و مستغلات می تواند نقدینگی و ارزش سود سهام بازارهای دیگر را نیز تقویت کرد.
- پیشگیری از انباشت سرمایه و دلال بازی در حوزه خرید یا ملک اجاره ای که کمک می کند تا درآمد فزاینده افراد سرمایه دار در بازار مسکن و املاک کاهش یافته و کنترل شود.
- به مستاجران این امکان را می دهد تا برای اجاره خانه و سایر مستغلات هزینه معقولی بپردازند.
مطالعه کنید: ماده 132 قانون مالیات های مستقیم
املاک و مستغلات مشمول چه نوع مالیات هایی هستند؟
هرکسی که تملک املاک و مستغلات مختلفی را دارد بنا به نوع تملک خود مشمول یکی از مفاد امور مالیاتی میشود که باید آن را به حساب سازمان مالیات کشور واریز نماید. مالیات املاک و مستغلات در دسته مالیات مستقیم و از نوع مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی محسوب می شود. اگر شما مالک ملک هستید یا صرفاً در این حوزه سرمایه گذاری می کنید باید به صورت کاملا متفاوت اظهارنامه های مالیاتی خود را تدوین کنید.
مالکین املاک و مستغلات باید از درآمد مستقیم این حوزه مبلغی را به عنوان مالیات بردرآمد به دولت بپردازند. دولت نیز از این بودجه برای انجام پروژه‌هایی عام المنفعه همچون تاسیس کتابخانه‌ها، مدارس، جاده‌ها و… استفاده می کند. این مالیات مستقیماً در دو قالب از مالک یا موجر دریافت می شود که در هنگام فروش نسبت به ارزش زمین یا ساختمان روی مالیات مورد نظر برآورده می شود.
اما اگر هر ساله خانه یا املاک خود را برای اجاره به دیگران واگذار می کند باید از حاصل درآمد خالص یک ساله هزینه ای را صرف پرداخت مالیات بر درآمد اجاره املاک نمایید. در هنگام فروش ملک صورتحساب مالیاتی بر دارایی شما می تواند در یک رسید زمانی کمتر از سال نیز برآورده شود.
انواع مالیات املاک
دولت برای کمک به پرداخت هزینه مدارس، پلیس و ادارات آتش نشانی، تعمیر جاده ها و سایر خدمات رفاهی در داخل کشور قانون مالیات بر دارایی یا املاک اجرایی کرده است. مالیات بر دارایی به صورت درصدی معمولاً بر اساس ارزش ارزیابی ملک، زمین، ساختمان و سایر مستغلات (که عموما به آنها دارایی منقول نیز گفته می شود) تعیین می گردد. به همین دلیل نرخ مالیات بر املاک بسته به شهر، متراژ زمین و نوع کاربری آن می تواند بسیار متفاوت و حتی متغیر باشد.
مالیات بر عایدی املاک
مالیات بر نقل و انتقال ملک در حوزه های مختلف مالکیت و واگذاری تملک به غیر وارد می شود که شامل واگذاری سرقفلی، ساخت و فروش املاک نوساز و فروش املاک است. براساس قانون هنگامی مالک بخواهد حق مالکیت خانه یا املاک خود را به دیگری واگذار نماید باید مبلغی را به عنوان مالیات بر درآمد املاک به حساب خزانه واریز کند.
مالیات بر درآمد اجاره املاک
یکی از انواع مالیات‌های مستقیم که از موجران اخذ میشود، مالیات بر درآمد اجاره املاک است که اجاره دهندگان املاک مسکونی، تجاری، اداری و … ملزم به پرداخت آن هستند. در محاسبه این نوع از مالیات مالک باید درآمد خالص و نهایی را درنظر بگیرد و هزینه نگهداری، استهلاک و تعمیر ملک را از درآمد کل سالانه املاک یا مستغلات کم کند.
مالیات ارزش افزوده اجاره ملک به صورت سالیانه و در قالب اظهارنامه مالیاتی توسط مالک (موجر دست اول) یا موجر دست دوم باید به سازمان امور مالیاتی پرداخت شود. نرخ مالیات بر درآمد اجاره املاک تجاری، مسکونی و اداری کاملا متفاوت است و مقدار آن به مبلغ اجاره بها، نوع کاربری ملک و… بستگی دارد. مطابق ماده 53 قانون مالیات های مستقیم مالیات بر درآمد اجاره املاک پس از کسر بیست و پنج درصد کل اجاره بها برای هزینه های مربوط به استهلاکات و تعهدات مالک باید محاسبه شود. اگر نمیدانید که اظهارنامه مالیاتی چیست؟ و چه کاربردی دارد، بهتر است تا این مطلب از سایت را مطالعه کنید.
مالیات بر سرمایه املاک و مستغلات
سرمایه گذاری در حوزه املاک و مستغلات یکی از سودآورترین زمینه های سرمایه داری در داخل کشور و حتی دنیا محسوب می شود. بنابراین دولت های مختلف نرخ مالیات بر سرمایه را برای درآمد و سود حاصل از این سرمایه گذاری تعیین کرده اند. نرخ این نوع از مالیات مستقیم معمولاً برای املاک تجاری یا املاک مسکونی اجاره داده نشده وارد می شود.
اگر در حوزه املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کرده اید باید در پایان سال مالی یک اظهارنامه مالکیت تجاری به سازمان امور مالیاتی کشور ارائه دهید. این اظهارنامه به شما و سازمان مالیاتی کمک می کند تا ارزش جمعی اموال یا سرمایه گذاری ملکی شما را تعیین کند.
مزایای اخذ مالیات بر درآمد املاک و مستغلات
از آنجایی که اجرایی کردن قوانین مربوطه به مالیات بر درآمد املاک به خصوص در حوزه اجاره املاک استیجاری توسط دولت در حال عمل است، غالب مالکان دوست ندارد مالیات بر املاک و مستغلات را بپردازد. البته که پرداخت این مالیات برای صاحبان خانه نیز خالی از مزیت نیست.
- آگاهی از قوانین پیچیده امور مالیاتی و نحوه پرداخت آن
- کاهش دلالی بنگاه های املاک در تعیین نرخ اجاره املاک یا قیمت خرید و فروش آن
- اعتبار بخشیدن به اسناد مربوط به اجاره املاک و دریافت کد رهگیری
- استفاده از خدمات یا تسهیلات دولتی و بانکی همچون ودیعه مسکن
- افزایش رفاه اجتماعی و امکانات شهروند به دلیل بهره مندی دولت از مالیات دریافتی برای عمران مناطق مسکونی
- کاهش نرخ اجاره
- عدم انباشت سرمایه در حوزه مسکن و املاک
- عدم رشد بی رویه و هیجانی قیمت و اجاره بها در بازار مسکن
معافیت مالیات ارزش افزوده اجاره ملک
در حال حاضر 30 تا 60 درصد از املاک مسکونی و تجاری شهرهای بزرگ کشور به خصوص در مناطق مرفه نشین خالی از سکنه است. برخی از مالکان خانه ها، مغازه و املاک مختلفی را صرفا برای سرمایه گذاری و حفظ ارزش دارایی خود خریداری کرده و آن را بدون سکنه می گذارند.
در این حالت مستاجران از کمبود مسکن و املاک رنج می برند و با افزایش تقاضا در بازار املاک، باعث افزایش نرخ اجاره بها و قیمت املاک و مستغلات می شود. در همین راستا طی چند سال اخیر نهاد های قانونگذار کشور و دولت با تدوین مالیات بر سرمایه و خانه های خالی سعی نموده تا مشکل بوجود آمده را به روشی سودمندانه حل کند. با این حال برخی از مالکان با به کاربردن ترفندهایی می توانند از معافیت مالیات بر اجاره املاک بهره مند شوند و صورتحساب مالیاتی خود را کاهش دهند.
- اجاره خانه و املاک به سالمندان، جانبازان و همسران بازمانده آنها و افراد دارای معلولیت هستند.
- افرادی که مالک زمین کشاورزی هستند براساس قانون از پرداخت مالیات معاف می باشند.
- چنانچه خانه خود را به یکی از اعضای درجه یک خانواده همچون پدر، مادر، فرزند و… اجاره داده اید.
- اگر در تهران زندگی می کنید و متراژ خانه شما کمتر از 150 متر است و یا در شهرستان زندگی میکنید و دارای خانه با زیر بنای پایین تر از 200 متر هستید.
- دریافت اجراء تنها راه درآمد خانوار شما محسوب می شود.
- اگر ملکی دارید که آن را اجاره داده اید و در حال حاضر شما نیز مستاجر هستید.
- اگر در حال نوسازی ساختمان و املاک خود هستید.
- اگر در خانه زندگی می کنید که در توسط میراث فرهنگی به عنوان آثار ملی ثبت شده است.
کسورات مالیات بردرآمد املاک و مستغلات
در هنگام محاسبه مالیات بردرآمد املاک و مستغلات باید به چند فاکتور اصلی توجه کنید زیر این عوامل موجب تحمیل هزینه اضافی برای مالک می شود. در حین ارزیابی و تدوین اظهارنامه مالیات املاک خود باید هزینه های مختص کسرها، معافیت ها و تخفیف ها در صورت حساب مالیات بر دارایی را مدنظر قرار دهید. این کسورات که بر عهده صاحبان خانه است باید طبق قانون، 25 درصد از کل درآمد بر دارایی شما را به خود اختصاص دهد که شامل موارد زیر است.
- پرداخت وام مسکن
- صرف هزینه بیمه
- هزینه های اجرایی، تعمیر یا نوسازی ملک
- هزینه های نگهداری و تعمیرات اسباب ساختمان
- هزینه استهلاک ملک صرف افزایش طول عمر مفید ملک می شود.
تعیین نرخ مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال 1402
براساس مصوبات امور مالیاتی نهادهای قانونگذار در سال 1402 میزان مالیات بر مستغلات و درآمد اجاره املاک نسبت به سال گذشته تغییرات چندانی نداشته است. بر همین اساس نرخ مالیات بر درآمد اجاره املاک در سال ۱۴۰۲ برای اشخاص حقوقی حداکثر با کسر 25 درصد محاسبه می شود. همچنین اشخاص حقیقی براساس ماده 131 قانون مالیات های مستقیم باید در ازای درآمدی که برای اجاره یکساله املاک کسب نموده اند در بین 15 الی 25 درصد مالیات پرداخت کنند.
لازم به ذکر است که از ابتدای تیرماه 1402 سرپرستان خانوار (موجر یا مستاجر ملک) باید در سامانه جامع املاک و اسکان به نشانی amlak.mrud.ir مراجعه کند. سپس با درج اطلاعات و وضعیت اسکان نسبت به مشخص نمودن شرایط مالیاتی خود اقدام نماید. چنانچه تا زمان مقرر، موجرین نسبت به ثبت نام و تکمیل اطلاعات خود در این سامانه اقدام نکنند؛ سازمان امور مالیاتی کشور براساس مفاد صریح قانون می تواند تا هجده برابر اجاره سالانه املاک برای وی جریمه مالیاتی در نظر بگیرد.
نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۱۴۰۲
بر اساس ماده 54 قانون مربوط به امور مالیات های مستقیم، مودیان مالیاتی باید درآمد یکساله حاصل از اجاره ملک مورد نظر را به صورت روشن و صریح در اسناد رسمی مربوطه بیان کند. زیرا این اسناد و اعداد درج شده در آن، مبنای اصلی تشخیص و تعیین مالیات بر درآمد املاک مودی نقش دارد.
چنانچه مالک و مستاجر از درج هزینه اجاره ملک در قرارداد اجاره خودداری نمایند، ماموران سازمان امور مالیاتی کشور می توانند با کمک جدول املاک مشابه مقدار مالیات بر درآمد واحد مورد نظر را تعیین کرده و آن را به مالک اعلام کنند.
- بر اساس این ماده قانونی پرداخت مالیات بر اجاره مغازه و ملک مودیان باید در هنگام تسلیم اظهارنامه مالیاتی موارد زیر را درنظر بگیرند.
- برای تعیین اجاره بهای یک باید اجاره بهای ماهیانه در عدد 12 ضرب شده و مقداری از آن به صورت 18 درصد به عنوان پول پیش از اجاره بها تعیین شده کم گردد.
- با کسر هزینه استهلاک، تعمیر یا نگهداری ملک باید از 75 درصد اجاره بها مبلغی را به عنوان مالیات بر درآمد اجاره ملک در نظر گرفته شود.
- درآمد حاصل از حمل و نقل املاک و مستغلات یا سرمایه گذاری در این حوزه نیز مشمول مالیات بر درآمد دارایی خواهد بود.
“مالیات ارزش افزوده” مقاله ای است که شما را با انواع مالیات غیر مستقیم و نحوه محاسبه آن آشنا می کند.
کلام آخر
هنگامی که املاک و مستغلات خود را اجاره می دهید باید مبلغی از این درآمد اجاره را به عنوان مالیات بر درآمد یا دارایی به خزانه دولت واریز کنید. اگر چه املاک و مستغلات جزو سرمایه ها و دارایی های خصوصی و ارزشمند شما محسوب می شود ولی دولت برای توزیع عادلانه رفاه اجتماعی و ثروت مبلغی را به عنوان مالیات مستقیم از شما دریافت خواهد کرد.
افرادی که مشمول مالیات بر درآمد اجاره املاک می شوند باید در پایان سال مالی که تقریبا تا دهم تیرماه سال آینده فرصت است نسبت به ارائه اظهارنامه های مالیاتی خود اقدام کند. چنانچه مالک از پرداخت مالیات سرباز بزند یا از اعداد غیر واقعی برای تکمیل سررسید مالیاتی استفاده کند، دولت می تواند تا 18 برابر ارزش اجاره بهای ملک مورد نظر از مالک مبلغی را به عنوان جریمه دریافت نمایید.
در برخی موارد مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات یا واگذاری آن به اشخاص حقیقی یا حقوقی دیگر از امتیازاتی چون معافیت یا تخفیف برخوردار می شود. بنابراین ثبت نام در “سامانه مودیان” مالیاتی می توانند به روز ترین اطلاعات و بخشنامه ها را در اختیار شما قرار دهد.
