مالیات اجاره مغازه و مستغلات؛ محاسبه آنلاین، شرایط و پرداخت

اجاره دادن مغازه و املاک تجاری یکی از منابع درآمدی مالکان محسوب می‌شود و طبق قوانین مالیاتی، درآمد حاصل از اجاره این املاک مشمول مالیات بر درآمد اجاره مغازه خواهد بود. اما سوالات مهمی مانند اینکه مالیات اجاره مغازه بر عهده مالک است یا مستاجر؟، نحوه محاسبه مالیات اجاره مستغلات چگونه است؟، مهلت ارسال اظهارنامه چه زمانی است؟ و چه کسانی از پرداخت آن معاف هستند؟، برای بسیاری از صاحبان ملک و کسب‌وکارها مطرح است.

در این مقاله به صورت کامل به بررسی مالیات اجاره مغازه، مالیات املاک تجاری، نحوه محاسبه مبلغ مالیات، زمان اظهارنامه، شرایط معافیت و روش پرداخت آن در سال 1405 می‌پردازیم تا مالکان و مستاجران بتوانند وظایف مالیاتی خود را به درستی انجام دهند.

مالیات اجاره مغازه طبق قانون بر عهده مالک ملک تجاری است، زیرا این مالیات بابت درآمد حاصل از اجاره دریافت می‌شود. مستاجر مسئول پرداخت اجاره‌بها و مالیات‌های مربوط به فعالیت اقتصادی خود است.

مالیات اجاره مغازه چیست؟

مالیات اجاره مغازه یا مالیات بر درآمد اجاره املاک تجاری، مالیاتی مستقیم است که از درآمد حاصل از اجاره دادن ملک تجاری مانند مغازه، واحد اداری و سایر املاک تجاری دریافت می‌شود. این مالیات بر عهده مالک ملک است؛ زیرا درآمد حاصل از اجاره متعلق به صاحب ملک محسوب می‌شود.

زمانی که مالک یک مغازه یا ملک تجاری را به فرد دیگری اجاره می‌دهد، مبلغ اجاره دریافتی پس از اعمال مقررات و کسر هزینه‌ها و معافیت‌های قانونی، به عنوان درآمد مشمول مالیات محاسبه شده و مالیات مربوط به آن تعیین می‌شود.

نحوه محاسبه مالیات بر اجاره مغازه بر اساس عواملی مانند:

1. میزان اجاره‌بها
2. مبلغ ودیعه (رهن)
3. مدت قرارداد اجاره
4. درآمد مشمول مالیات
5. و نرخ‌های تعیین‌شده در قوانین مالیاتی

انجام می‌شود. همچنین طبق قوانین مالیاتی، بخشی از درآمد اجاره بابت هزینه‌ها و استهلاک ملک از درآمد مشمول مالیات کسر می‌شود.

لازم است توجه شود که مالیات اجاره مغازه با مالیات فعالیت تجاری تفاوت دارد. به این معنا که مالک بابت درآمد اجاره ملک خود مشمول مالیات اجاره می‌شود، اما شخصی که در آن مغازه فعالیت اقتصادی انجام می‌دهد، در صورت مشمول بودن باید تکالیف مالیاتی مربوط به کسب‌وکار خود مانند مالیات عملکرد، مالیات ارزش افزوده و تکالیف سامانه مودیان را انجام دهد.

مالیات مغازه اجاره‌ای به عهده کیست؟

یکی از مهم‌ترین سوالات صاحبان مغازه و مستاجران این است که مالیات مغازه اجاره‌ای بر عهده مالک است یا مستاجر؟ پاسخ به این سوال به نوع مالیات مربوط می‌شود؛ زیرا مالیات‌های مرتبط با یک واحد تجاری می‌تواند شامل مالیات اجاره، مالیات عملکرد و مالیات ارزش افزوده باشد.

مالیات اجاره مغازه بر عهده مالک ملک تجاری است؛ زیرا این مالیات بابت درآمدی دریافت می‌شود که مالک از اجاره دادن ملک خود به دست می‌آورد.

بنابراین صاحب مغازه‌ای که ملک خود را اجاره داده است، موظف است درآمد حاصل از اجاره را در اظهارنامه مالیاتی خود ثبت کرده و مالیات مربوط به آن را پرداخت کند.

در مقابل، مستاجر مغازه مسئول پرداخت مالیات مربوط به فعالیت اقتصادی خود است؛ یعنی اگر در آن واحد تجاری کسب‌وکاری انجام می‌دهد، بسته به نوع فعالیت و میزان درآمد، ممکن است مشمول تکالیفی مانند مالیات عملکرد، مالیات ارزش افزوده و الزامات سامانه مودیان باشد.

مالیات بر اجاره بر اساس 75 درصد از مبلغ اجاره دریافتی محاسبه می‌شود. برای محاسبه مالیات بر اجاره، شما باید مبلغ اجاره ماهانه را به 12 ضرب کرده و سپس این مبلغ را در 0.75 ضرب کنید. مقدار باقی‌مانده به عنوان درآمد مشمول مالیات شما از اجاره ملک محسوب می‌شود. نرخ مالیات بر اجاره به صورت درصدی از این مبلغ کسر می‌شود، و نرخ کسر مالیات هر سال توسط دولت تعیین می‌شود.

در قوانین ما، نرخ مالیات بر اجاره برای اشخاص حقوقی به مقدار ثابت و برابر با 25 درصد تعیین شده است. همچنین، نرخ مالیات برای اشخاص حقیقی بسته به میزان درآمد سالانه از اجاره ملک به صورت پلکانی محاسبه می‌شود.

وظایف مالیاتی مالک مغازه اجاره‌ای

مالک یک ملک تجاری که آن را اجاره داده است، معمولاً وظایف زیر را بر عهده دارد:

• اعلام و ثبت درآمد حاصل از اجاره ملک در اظهارنامه مالیاتی
• ارسال اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره در مهلت قانونی تعیین‌شده
• پرداخت مالیات اجاره ملک تجاری پس از محاسبه مبلغ مالیات

به بیان ساده، مالیاتی که بابت دریافت اجاره‌بهای مغازه محاسبه می‌شود، مربوط به درآمد مالک از محل اجاره است و ارتباطی با فعالیت شغلی مستاجر ندارد.

وظایف مالیاتی مستاجر مغازه

مستاجر یک مغازه، در صورتی که در آن محل فعالیت تجاری انجام دهد، مسئول انجام تکالیف مالیاتی مربوط به کسب‌وکار خود است. این وظایف می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

• پرداخت مالیات عملکرد بر اساس سود و درآمد حاصل از فعالیت اقتصادی
• انجام تکالیف مالیات ارزش افزوده در صورت مشمول بودن فعالیت یا کالا و خدمات ارائه‌شده
• ثبت و ارسال صورتحساب‌های الکترونیکی و انجام تکالیف مرتبط با سامانه مودیان در صورت مشمول بودن

بنابراین باید بین دو موضوع تفاوت قائل شد:

• مالیات اجاره مغازه ← بر عهده مالک ملک است.
• مالیات مربوط به فعالیت داخل مغازه ← بر عهده صاحب کسب‌وکار (مستاجر یا مالک فعال) است.

برای مثال، اگر فردی مغازه‌ای را اجاره کرده و در آن فروشگاه راه‌اندازی کند، مالک باید مالیات درآمد اجاره را پرداخت کند؛ اما مستاجر باید مالیات مربوط به فروش، سود و فعالیت تجاری خود را طبق قوانین مالیاتی انجام دهد.

انواع مالیات مغازه چیست؟

یک مغازه یا واحد تجاری ممکن است بسته به نوع مالکیت، فعالیت اقتصادی، میزان درآمد و تعداد کارکنان، مشمول چند نوع مالیات مختلف باشد. نکته مهم این است که مالیات اجاره مغازه با مالیات مربوط به فعالیت کسب‌وکار تفاوت دارد؛ به این معنا که هر مالیات برای درآمد یا فعالیت مشخصی در نظر گرفته می‌شود.

مهم‌ترین انواع مالیات مرتبط با مغازه‌ها عبارت‌اند از:

بنابراین اگر فردی مغازه خود را اجاره داده باشد، معمولاً بابت درآمد اجاره مشمول مالیات اجاره خواهد بود؛ اما اگر در همان مغازه فعالیت اقتصادی انجام دهد، ممکن است علاوه بر آن، مشمول مالیات‌هایی مانند مالیات عملکرد، مالیات ارزش افزوده و مالیات حقوق نیز شود.

مالیات مغازه به چه ملک‌هایی تعلق می‌گیرد؟

مالیات بر اجاره مغازه و املاک تجاری به همراه مالیات بر اجاره املاک مسکونی در دوران اخیر به عنوان یک موضوع پر بحث و توجه قرار گرفته است. به گونه‌ای که برخی افراد در مورد پرداخت مالیات بر اجاره مغازه و املاک تجاری خود، سوالاتی مطرح می‌کنند؛ از جمله یکی از مهم‌ ترین این سوالات، این است که مالیات بر اجاره مغازه برای کدام مغازه‌ها اعمال می‌شود؟

پاسخ به این سوال بسیار مهم است زیرا بر اساس قوانین مالیات مستقیم، ممکن است برخی از املاک از پرداخت مالیات بر اجاره معاف شوند. به عنوان مثال، بر اساس این قوانین، املاکی که به نام اعضای خانواده صاحب ملک در آن سکونت دارند، املاکی که به صورت رایگان به اختیار بخش‌های دولتی قرار گرفته و موارد مشابه، از پرداخت مالیات بر اجاره معاف می‌شوند.

با این حال، این موارد قانونی به مالیات بر اجاره املاک مسکونی مرتبط هستند و نه به اجاره مغازه و املاک تجاری. به عنوان مثال، اگر مغازه به فرزند اجاره داده شود، مالیات بر اجاره مغازه همچنان اعمال می‌شود. بنابراین، در پاسخ به سوال که مالیات بر اجاره مغازه به کدام مغازه‌ها اعمال می‌شود، باید بگوییم که در تمام موارد، درآمدهای حاصل از اجاره مغازه‌ها و املاک تجاری، مشمول پرداخت مالیات بر اجاره می‌شوند.

محاسبه آنلاین مالیات اجاره مغازه؛ فرمول، نحوه محاسبه و مثال عملی

در ادامه، توضیح داده‌ایم که چگونه مالیات اجاره مغازه را محاسبه کنید. برای محاسبه مالیات بر اجاره مغازه، شما باید مراحل زیر را انجام دهید:

1. ابتدا مبلغ کل اجاره سالانه مغازه را محاسبه کنید. این مبلغ شامل اجاره ماهیانه و 18 درصد ودیعه است.
2. سپس 75 درصد از مبلغ کل اجاره سالانه مشمول مالیات خواهد بود و 25 درصد باقی‌ مانده برای پوشش هزینه‌ها، استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مغازه معاف خواهد شد.
3. نرخ مالیات بر اجاره مغازه بر اساس درآمد سالیانه موجر تعیین می‌شود:

در کنار این موارد، باید نکات زیر را نیز در نظر داشته باشید:

• اگر درآمد سالیانه موجر تا 50 میلیون تومان باشد، مالیات 15 درصد خواهد بود.
• اگر درآمد سالیانه موجر بین 50 تا 100 میلیون تومان باشد، مالیات 20 درصد خواهد بود.
• اگر درآمد سالیانه موجر بیشتر از 100 میلیون تومان باشد، مالیات 25 درصد خواهد بود.

برای اشخاص حقوقی مانند شرکت‌ها و سازمان‌ها، تمامی مبلغ دریافتی از اجاره مشمول پرداخت مالیات بر اجاره خواهد بود و نرخ ثابت آن 25 درصد است. به صورت کلی مودیان مالیاتی برای پرداخت مالیات، باید ورود به سامانه مودیان را انجام داده و اطلاعات مالیاتی خود را تکمیل کنند، برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد سامانه مودیان، برای روی لینک این مطلب کلیک کنید.

نحوه پرداخت مالیات مغازه؛ مراحل، سامانه و روش پرداخت

برای پرداخت مالیات بر درآمد، ابتدا باید مقدار درآمد و هزینه‌های یک واحد کسب‌وکار مشخص گردد و این مرحله در زمان تکمیل اظهارنامه مالیاتی انجام پذیرد. این فرآیند، قسمت اول پرداخت مالیات است.

پس از ارائه اظهارنامه، مقامات مالیاتی مسئول محاسبه مبلغ مالیاتی که به کسب‌وکار تعلق می‌گیرد را انجام می‌دهند و این مبلغ به کسب‌وکار اعلام می‌شود. اگر این مبلغ با درآمد شما تطابق داشته باشد، شما باید آن را در زمان مقرر پرداخت نمایید. اما اگر احساس کردید که این مبلغ بیشتر از تطابق با درآمد شما می‌باشد، می‌توانید اعتراض کنید تا فرآیند تعیین مبلغ مالیات دوباره بررسی شود.

در صورتی که در طول چندین سال متوالی تطابق میان درآمد، هزینه‌ها و … حفظ شده باشد، احتمالاً می‌توانید از تبصره ۱۰۰ یا مالیات مقطوع استفاده نمایید.

سرانجام، مبلغ مالیات نهایی محاسبه می‌گردد و شما باید این مبلغ را به موقع پرداخت نمایید. پرداخت به موقع مالیات مزایای مختلفی دارد از جمله معافیت مالیاتی در سال‌های آتی، تخفیفات مالیاتی، و جوایز مالیاتی و برخی از موارد دیگر که ممکن است مشمول حال شما باشند. همچنین شما می توانید ثبت اظهارنامه مالیاتی را به همراه آموزش کامل و تصویری در این بخش مشاهده کنید.

معافیت مالیات اجاره مغازه؛ شرایط و موارد معافیت مالیاتی

در حالت کلی، درآمد حاصل از اجاره دادن مغازه و سایر املاک تجاری مشمول مالیات بر درآمد اجاره است؛ اما قانون مالیات‌های مستقیم برای برخی شرایط، معافیت‌ها و کاهش درآمد مشمول مالیات را در نظر گرفته است.

یکی از مهم‌ترین موارد، کسر ۲۵ درصد از درآمد اجاره بابت هزینه‌ها، استهلاک و تعهدات مالک است؛ بنابراین معمولاً ۷۵ درصد درآمد اجاره به عنوان درآمد مشمول مالیات در نظر گرفته شده و بر اساس قوانین مالیاتی محاسبه می‌شود.

برخی دیگر از شرایط معافیت یا عدم تعلق مالیات اجاره مغازه عبارت‌اند از:

• املاکی که طبق قانون در اختیار برخی اشخاص و نهادهای دارای معافیت قانونی قرار می‌گیرند.
• مواردی که ملک طبق مقررات مالیاتی، درآمد اجاره‌ای برای مالک ایجاد نکرده باشد.
• شرایط خاصی که در قوانین مالیاتی و مقررات سالانه تعیین می‌شود.

همچنین برخی معافیت‌های مرتبط با املاک مسکونی، لزوماً شامل مغازه و املاک تجاری نمی‌شوند؛ بنابراین مالکان مغازه باید شرایط ملک تجاری خود را به صورت جداگانه بررسی کنند.

برای استفاده از معافیت‌های قانونی، مالک باید تکالیف مالیاتی مانند ثبت اطلاعات درآمد اجاره و ارسال اظهارنامه مالیاتی را در مهلت مقرر انجام دهد.

❓سوالات متداول مالیات اجاره مغازه و مستغلات

1. آیا مالیات اجاره مغازه برای هر نوع ملک تجاری یکسان است؟
   • بله، مالیات اجاره برای تمام املاک تجاری مشابه است. اما تفاوت‌هایی در نرخ‌ها و معافیت‌ها وجود دارد. به‌طور کلی، مالیات اجاره مغازه‌ها تحت قانون مالیات های مستقیم قرار می‌گیرد و برای تمامی املاک تجاری همان اصول محاسبه مالیات اعمال می‌شود. (منبع: قانون مالیات‌های مستقیم، ماده 53)
2. چگونه می‌توان از تخفیف‌های مالیاتی برای اجاره مغازه بهره‌مند شد؟
   • برای بهره‌مندی از تخفیف‌های مالیاتی، مالک باید از معافیت‌های مالیاتی مانند پذیرش هزینه‌های نگهداری و تعمیرات در اظهارنامه مالیاتی استفاده کند. همچنین، در مواردی که درآمد سالیانه کمتر از حد معین باشد (تا 50 میلیون تومان)، نرخ مالیات کاهش می‌یابد. به‌طور کلی، مالکان باید اظهارنامه مالیاتی خود را به‌موقع و دقیق تکمیل کنند. (منبع: ماده 84 قانون مالیات‌های مستقیم)
3. اگر مستأجر هزینه‌های تعمیرات مغازه را پرداخت کند، آیا این مبلغ از مالیات اجاره کم می‌شود؟
   • خیر، هزینه‌های تعمیرات که مستأجر پرداخت می‌کند، تاثیری بر میزان مالیات اجاره ندارد. با این حال، مالک می‌تواند هزینه‌های مربوط به نگهداری و تعمیرات ملک را در محاسبات مالیاتی خود لحاظ کند و از این طریق مالیات خود را کاهش دهد. (منبع: قانون مالیات‌های مستقیم، ماده 53)
4. چه زمانی باید اظهارنامه مالیاتی برای اجاره مغازه را تکمیل کرد؟
   • اظهارنامه مالیاتی برای اجاره مغازه باید تا پایان تیرماه هر سال به اداره امور مالیاتی ارسال شود. این تاریخ به‌طور معمول برای تمام مودیان مالیاتی تعیین شده است و تأخیر در ارائه اظهارنامه می‌تواند جریمه‌هایی به همراه داشته باشد. (منبع: قانون مالیات‌های مستقیم، ماده 100)
5. آیا پرداخت مالیات بر اجاره مغازه برای شرکت‌ها و اشخاص حقیقی متفاوت است؟
   • بله، نرخ مالیات برای اشخاص حقوقی (شرکت‌ها) و اشخاص حقیقی متفاوت است. برای شرکت‌ها (اشخاص حقوقی)، نرخ مالیات ثابت 25 درصد است. اما برای افراد حقیقی، این نرخ به صورت پلکانی محاسبه می‌شود:

• • • 15% برای درآمد کمتر از 50 میلیون تومان
    • 20% برای درآمد بین 50 تا 100 میلیون تومان
    • 25% برای درآمد بیشتر از 100 میلیون تومان
    • (منبع: ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم)

2. آیا برای مغازه‌هایی که در مناطق آزاد تجاری قرار دارند، قوانین مالیاتی متفاوت است؟
   • بله، مالیات اجاره مغازه‌ها در مناطق آزاد تجاری معمولاً با معافیت‌های مالیاتی همراه است. در برخی مناطق آزاد، مالکانی که املاک خود را اجاره می‌دهند، از پرداخت مالیات معاف هستند یا مشمول مالیات‌های ویژه با نرخ‌های پایین‌تری می‌شوند. این قوانین بر اساس مقررات مناطق آزاد تجاری و قانون مالیات‌های مستقیم تعیین می‌شود. (منبع: قانون مالیات‌های مستقیم و قوانین مناطق آزاد)
3. چگونه می‌توان از معافیت مالیاتی برای اجاره مغازه‌های قدیمی استفاده کرد؟
   • در صورت قدیمی بودن مغازه، مالکان می‌توانند از برخی معافیت‌های مالیاتی استفاده کنند، البته باید شرایط خاصی مانند فرسودگی ساختمان یا نحوه اجاره‌دهی را بررسی کرد. برای استفاده از این معافیت‌ها، باید به اداره امور مالیاتی اعلام شود که ملک اجاره‌ای در وضعیت خاصی قرار دارد و طبق قوانین قانون مالیات‌های مستقیم، از معافیت برخوردار خواهد شد. (منبع: قانون مالیات‌های مستقیم، ماده 53)
4. آیا اجاره ملک به بخش دولتی یا نهادهای عمومی از مالیات معاف است؟
   • بله، اجاره به نهادهای دولتی و عمومی (شهرداری‌ها، دهیاری‌ها، و سازمان‌های دولتی) از مالیات اجاره معاف است. این معافیت‌ها طبق قانون مالیات‌های مستقیم و به‌ویژه در ماده 2 این قانون ذکر شده است. (منبع: ماده 2 قانون مالیات‌های مستقیم)
5. مالیات بر اجاره مغازه در صورتی که صاحب ملک ساکن خارج از کشور باشد، چگونه محاسبه می‌شود؟
   • در صورتی که صاحب ملک ساکن خارج از کشور باشد، مالیات بر اجاره مغازه همان‌طور که برای ساکنان داخل کشور محاسبه می‌شود، به نرخ‌های مشابه و طبق قانون مالیات‌های مستقیم محاسبه خواهد شد. تنها تفاوت ممکن است در شیوه پرداخت و گزارش‌دهی مالیات باشد که ممکن است نیاز به گزارش‌دهی از طریق سفارت یا کنسولگری کشور محل اقامت صاحب ملک باشد. (منبع: قانون مالیات‌های مستقیم، ماده 100)
6. آیا برای محاسبه مالیات اجاره مغازه باید مبلغ ودیعه نیز لحاظ شود؟
   • بله، مبلغ ودیعه به عنوان بخشی از درآمد مالک در محاسبه مالیات اجاره مغازه در نظر گرفته می‌شود. طبق قانون مالیات‌های مستقیم، 75 درصد از کل مبلغ اجاره (شامل اجاره ماهیانه و ودیعه) مشمول مالیات خواهد بود و 25 درصد باقی‌مانده معاف است. (منبع: قانون مالیات‌های مستقیم، ماده 53)
7. آیا مستاجر مغازه باید مالیات اجاره بدهد؟
   • خیر. مالیات اجاره مغازه بر عهده مالک ملک تجاری است؛ زیرا این مالیات بابت درآمدی محاسبه می‌شود که مالک از اجاره دادن ملک خود کسب می‌کند.
   • مستاجر مغازه در صورتی که در آن محل فعالیت اقتصادی داشته باشد، باید مالیات‌های مربوط به کسب‌وکار خود مانند مالیات عملکرد، مالیات ارزش افزوده (در صورت مشمول بودن) و تکالیف مرتبط با سامانه مودیان را انجام دهد.
8. مالیات مغازه شخصی چگونه محاسبه می‌شود؟
   • اگر فردی مالک مغازه باشد و خودش در آن فعالیت کند، مالیات اجاره به او تعلق نمی‌گیرد؛ زیرا ملک را اجاره نداده است. در این حالت، مالیات بر اساس درآمد و سود حاصل از فعالیت تجاری محاسبه می‌شود و تحت عنوان مالیات عملکرد شناخته می‌شود.
   • میزان مالیات به عواملی مانند درآمد، هزینه‌های قابل قبول مالیاتی، سود مشمول مالیات و قوانین مالیاتی سال مربوطه بستگی دارد.
9. آیا مغازه بدون اجاره مالیات دارد؟
   • اگر مالک یک مغازه، خودش در آن فعالیت کند و درآمد کسب کند، مالیات اجاره شامل او نمی‌شود؛ اما ممکن است بابت فعالیت اقتصادی خود مشمول مالیات‌هایی مانند مالیات عملکرد و در صورت مشمول بودن مالیات ارزش افزوده باشد.
   • بنابراین نداشتن اجاره به معنی معافیت کامل از مالیات نیست و نوع فعالیت تجاری تعیین‌کننده تکالیف مالیاتی خواهد بود.
10. مالیات مستغلات مغازه چیست؟
    • مالیات مستغلات مغازه اصطلاحی عمومی برای مالیات‌های مرتبط با املاک تجاری است. در بسیاری از موارد منظور از آن، مالیات بر درآمد اجاره ملک تجاری است که از درآمد مالک بابت اجاره دادن مغازه دریافت می‌شود.
    • این مالیات با مالیات مربوط به فعالیت داخل مغازه تفاوت دارد؛ به این صورت که:

• • • مالیات اجاره مغازه ← مربوط به درآمد مالک از اجاره ملک است.
    • مالیات عملکرد مغازه ← مربوط به درآمد و سود فعالیت تجاری صاحب کسب‌وکار است.